Недвижимость и зарплаты: как сильно цена кв. метра зависит от средней зарплаты?

Продолжаю исследовать цены на недвижимость. В предыдущем посте я рассказывал о доходности квартиры в Минске за 20 лет. В среднем получилось, что цена росла на +4,3% в год, но результаты в удачный и неудачный годы сильно отличаются. Если не читали — ссылка на пост.

Сегодня хочу посмотреть на связь между кв. метром и средней зарплатой в долларах:

Оба показателя идут синхронно, но метр растет медленнее. По графику это не очевидно, поэтому приведу цифры: в среднем за двадцать лет зарплата росла на 6,8% в год, в то время как метр — на 4,3%. Если смотреть по итогу, то зарплата выросла в 4 раза, а метр — в 2,5 раза.

И это довольно интересно. Такой разрыв привел к тому, что метр здорово подешевел относительно зарплаты.

Что интересно на этом графике?

• 2007 год: метр стоил дороже всего в истории — больше 6 зарплат. Это был абсолютный рекорд. Но пузырь быстро лопнул, и метр начал стремительно дешеветь.
• 2011 год: меня удивляет. Трехкратная девальвация почти не повлияла на доступность жилья.
• 2014–2015 годы: за эти два года рубль упал почти в два раза. Цена за метр тоже снизилась, но зарплаты в долларах упали еще сильнее (можете глянуть в нижней части первого графика). В итоге в 2016-м метр стал стоить выше 3 зарплат. Это самый высокий показатель за последние 15 лет.
• 2022 год: самый дешевый метр — всего 2,15 зарплаты. С тех пор кв. метр постепенно дорожает.

Какие выводы я для себя сделал

Цена метра растёт, пока растут зарплаты. За весь период не было ни одного года, чтобы зарплата в долларах упала, а жилье подорожало. Зато было четыре года, когда зарплата росла, а метр дешевел.

Стоимость метра в зарплатах — показатель интересный, но строить по нему прогнозы я бы не стал. В 2014-м недвижимость стоила дорого, $1590 за метр, и при этом была самой доступной за все годы до этого. Из этого можно было бы сделать прогноз, что цены и дальше будут расти. Но в следующем году доходы резко упали, и цены пошли следом.

В общем, если верите в то, что зарплаты в долларах будут расти и дальше, то можно ждать и подорожания квартир.

А вот при падении доходов в долларах мы, скорее всего, увидим и коррекцию на рынке недвижимости.